房价明年上半年趋势向下

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有人说，为什么不给地方政府增加一些税收收入，解决它对土地财政的依赖，对房地产的依赖呢？我想这不是解决问题的办法，你给它多少钱，它都不够，因为它想办的事太多了。但是它总会有钱，这个钱就是从银行来的，它就是以土地做抵押。中国的房地产调控从1998年市场化改革到现在，已经有13年了，房地产这个产业每年都在调控，越调越高。房地产调控到今天，只有一个办法起到作用了，就是限购。　　限购最大的作用是什么？有些人老是说中国的房子是不够的，我想这是对的，因为很多人有很多套房子，还是觉得不够。要用中国的钱去买中国的房子，肯定是房子不够，所以要限购。限购的好处是把有钱人跟房子切割开，剩下的就是钱不多的人、没钱人跟房子直接建立关系。这两个怎么牵手呢？我想只有两个途径，第一个是把没钱人变成有钱人，这个比较难。第二个是房价往下降。我们现在看到房价下降的趋势是因为限购在坚持。限购为什么能坚持，别的政策为什么不能坚持呢？政府当时出这个政策的时候，根本没有想到它的杀伤力这么大。它的杀伤力不是指它对房价的调控作用，而是一旦取消之后，房价肯定会大幅反弹，所以不敢取消。
　　13年来调整房地产为什么调整不成？因为所有的利益链条上的人，包括政府、开发商、银行，利益错综复杂，没有人愿意调。我们一直在讲房价调控的目标不明确，没有制度性的举措。当然没有，如果出制度性的举措，比如说出房产税、暴利税，或者把土地交易放开，现在全国只有一个“地主”，就是政府，只有它能卖地，别人不能卖地，这是5000年以来没有出现过的。为什么总是维持这样的情况不去改变？房地产的制度建设里缺很多的东西，事实上房地产调控最好的办法就是制度建设，比如说把土地交易的垄断打开，土地市场一旦低迷的时候，政府就不能卖地了，因为卖不出好的价钱，它要实现利益的最大化，所以它要选一个好时机去卖地，把地价抬到最高，这是它的主要目的。如果有一天中国的土地交易像上海股票交易所和深圳股票交易所一样，每天定时开盘，你必须把今年的土地全部拿出来，你就放在那儿，能卖出去一块是一块，让整个市场来竞价交易，每天9时半到下午3时准时开盘，让大家去买，我想就能改变这个状况，就是土地供应的人为的调控就会改变。
　　为什么没有制度建设？因为一旦有制度建设，就会和限购一样，很难拿掉。我们要完善相关的制度，比如说开始征房产税，土地交易制度完善，房地产信息完善。中国的信息差到什么程度？现在全国有多少房子都搞不清楚，是不愿意说清楚，还是根本说不清楚？国家统计局的统计水平很高，连农民家里有多少头母猪都能够统计清楚，但是有多少房子就是统计不清楚。房子数量一旦统计清楚的话就非常简单，有多少缺口，由老百姓自己判断。美国有很多的机构专门研究房地产的数据，在中国，整个信息是垄断的。我们如果把希望寄托在调控上，这是没有希望的，但是建立在制度建设上，就可以有所期待。调控到今天为止，我们看到的是价格的回落，但是调控没有完。如果说房地产政策，我们只是听到调控两个字，房价就会有涨有落，因为利益格局没有理清，制度建设没有跟上。
　　我们现在老是担心70年的问题，我跟很多人讲，你根本不用担心70年，房子本身就到不了70年，你担心什么呢？前段时间我跟一个在美国做房地产的人聊天，他就谈到美国的房地产价格非常低，15万美元就可以买一栋非常好的房子。美国的房价从2001—2006年的涨幅为30%，这在美国的资产价格来讲是属于暴涨，所以现在出现了暴跌，佛罗里达州跌了70%，底特律因为汽车产业衰退以后，工人下岗，房价暴跌50%。有人说中国房价暴跌不太可能，我说你别说得太早，一切皆有可能。
　　我们不知道房价未来会怎么走，但是到明年上半年可以很清晰，就是向下的趋势，而且趋势会非常明显。有人说这可能是近10年以来少见的抄底的机会。这个可能不能说没有，但是我现在还没有想出理由。除非出现替代限购的政策，限购才可以放松，限购一旦放松，制度建设如果跟上就可以看，很多国家的房价很稳定，为什么很稳定？政府没有调控，但是有制度建设，持有成本非常高。在美国房地产收益里，最好的收益就是租房，租房的收益最高的能到10%左右，就是一年收益10%，这已经是最高的，它是持续的像年金一样的东西。在美国没有炒房客，没听说过买房子是为了投资的。
　　我对中国的宏观经济的基本结论就是，面临前所未有的困难，前所未有的复杂，解决难度非常大。我以前对中国的经济是非常乐观的，我现在对中国经济非常悲观。房地产的问题解决需要很多年，我们到现在为止还没有解决的诚意，没有拿出制度性的举措，最大的诚意是什么？就是把房子查清楚。所有的问题纠结在一起，需要有智慧的人来解决。如果10年以后我们不谈论房价的问题，是中国经济的幸事。从中国经济周期判断，应对得当的话，不排除还有30年的高速增长期，如果应对不当的话，进入低迷期也是有很大可能的。
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