欧阳小姐：衰弱房价隐含五大调控阻力

长相思守

欧阳小姐：在持续近两年的调控时期，已经有部分投机需求通过二手市场出逃，再结合这一时期及未来一段时间需求变化，目前衰弱的房价背后实际隐含着五大调控阻力。

    1、银行经营状况影响执行调控力度。

    现在许多人正在谋求一季度的贷款，此时银行也要求开发商给出手续费用等中间利润，这充分显示在目前的信贷收紧调控政策下银行经营状况不如预期所讲的那么乐观，周小川喊出的房价降40%银行能够承受只是理论值而不是现实。

    所以未来在房价胶着状态中银行依然对来自房地产的利润部分有许多预期，这直接影响到调控力度。因为央行下达的风险控制方法带有很大弹性，按揭贷款利率上浮幅度多数城市控制在5－30%就是证明。

    2、部分城市短期经济发展遇阻后放松调控。

    房价下跌除http://wanguangzhou.com/forum-41-1影响政府税收外还直接导致政府许多既定的工程无法实施，最显著的就是与土地相关的整理成本会直降。而要消除土地财政的影响尚需时间。

    所以地方政府最希望发生的结果是：房价保持合理小幅度的下跌而不致影响到土地市场的成交。

    地方政府维持发展而放松调控最主要做法当然是将市政设施捆绑一起交由开发商来建设，从而减缓开发节奏并且节约公共开支，开发商然后可以将上述的开支及来自银行的中间费用捆绑到房价里或优惠掉或直接加入。

    3、寻租点减少阻碍降价幅度。

    多数城市按照所得税与营业税及附加增值税等合并征收，而税基是销售额。在这种征税格局下，房价下跌直接影响政府税收，并且还带来寻租点减少。

    在利益驱动机制存在条http://wanchengdu.com/forum-42-1件下，曲线扶持成为政府及地方机构的努力方向，比如贷款展期、比如税款返还、比如新增用地带优惠减免事项等。

    但这些在开发商看来节约的开支不会降低房价，而是替代进了寻租人的腰包。

    4、融资性抄底稀释调控效果。

    衰弱的房价背后实际也隐含着抄底机会，但现在调控政策直接将投资投机消费予以强行剔除。

    因此在高利贷风险不可控环境下催生了融资性抄底，即资金以投资入股或收购方式进入到开发中或尚待开发项目，开发商分与投资人一定比例的物业或者承诺给予比高利更高的回报，并以不动产为抵押。

    现在有约1500亿元的这些闲资在寻求融资性抄底，而这些融资性抄底会带来市场供应减少，这些被融资对象的买卖权益将在未来房地产复苏的状态下才能实现。

    5、城市化运营商替代开发商导致降价通道变窄。

    报导指出今年各主要城市的保障房开工率竣工率达标了，预期整体完成率超过86%。这背后实际包括了一些以城市运营商身份进入棚户区改造、新的卫http://wanshenzhen.com/forum-2-1星城镇建设、旧城旧村改造、廉租房、经济适用房等类型的开发商。

    显然开发商现在谋求的不是利润多厚而是活法与生存，当开发商通过为政府分忧解难获得资金的时候，肯定会导致商品房供应价格的下降通道变窄。欧阳小姐：